Los siguientes hechos no son ficticios.
Cualquier parecido con la realidad no es mera coincidencia.
En cualquier edificio, en cualquier barrio podría darse esta historia.
Cualquier parecido con la realidad no es mera coincidencia.
En cualquier edificio, en cualquier barrio podría darse esta historia.
Cuenta la historia que existió un portero que es una buena persona, respetuosa y trabajadora. El año pasado tuvo su tercer hijo y como ya no podía vivir de manera digna en el depto. destinado a portería, se decidió en Asamblea que entre todos los vecinos se le alquile un departamento del edificio que representara una vivienda digna para él y su familia. Por unanimidad, todos estuvieron de acuerdo pero cuando se preguntó sobre que pasaría con el departamento de portería del último piso, el Consejo respondió que se estudiaría el tema. Lo más lógico era alquilar el departamento en el que antes habitaba el portero, actualmente desocupado, para soportar los gastos que significa locar su nueva vivienda, más amplia y cómoda.
A fines del año pasado se llamó a una Asamblea para decidir el alquiler de la portería pero aquellos que tienen un interés personal en que la vivienda en la que anteriormente habitaba el portero no sea alquilada, han expuesto que es necesario cumplir con el requisito de unanimidad y establecido que al estar ellos en contra no hay nada que pudiera hacer el resto de los propietarios. Quiénes se encuentran en contra son una pareja compuesta por un abogado y una importante funcionaria del Poder Judicial y otra persona que dice ser abogado.
No es ocioso aclarar que estos vecinos no han dado ningún fundamento racional, objetivo, lógico por el cuál se oponen al alquiler de la vivienda en cuestión. Simplemente se escudan en el “requisito de unanimidad”, configurando un claro abuso de derecho.
El instituto del abuso de derecho ocurre cuando alguien intenta utilizar una norma contrariando los fines que aquella tuvo en mira o exceda los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres.
Decisiones infundadas y unanimidad.
“En materia de propiedad horizontal, el requisito de la unanimidad no reviste carácter de orden público ni esta dotado de inflexibilidad tan rigurosa que no permita la valoración judicial de la conducta de los votantes, o de las situaciones de los particulares susceptibles de permitir justas atenuaciones a la norma general. Lo contrario podría llevar al extremo de convalidar decisiones infundadas, arbitrarias o que importen un abuso de derecho, en desmedro de normas superiores que garantizan la propiedad.”
CNEsp. Civ. Y Com., Sala IV, 12/11/82, ED, 104-512.
“Aún en aquellos casos en que la ley establece como requisito la unanimidad de votos de los consorcistas para decidir ciertos asuntos de interés general (art. 7 ley 13.512), la norma no reviste carácter de orden público ni esta dotada de una inflexibilidad tan rigurosa que no permita la valoración judicial de los motivos que fundamentan lo resuelto y que se contemplen situaciones particulares, de lo contrario se podrían convalidar decisiones infundadas, arbitrarias o que importen un abuso de derecho en desmedro de normas superiores que garanticen el dominio y los fines comunitarios del reglamento de copropiedad.”
CN Civ. Sala D, 22/9/67, LL 131-1096.
En casos particulares, si las circunstancias así lo aconsejan, es posible apartarse del principio de la unanimidad que no reviste carácter de orden público ni es una inflexibilidad tan rigurosa.
CN Civ. Sala B, 13/2/70, ED 35-441, CN Civ. Sala D, 22712/07, JA 1968-I-310, LL 131-1096 y ED, 22-758.
Fundamentalmente hay que resaltar que en todos estos meses en que no se ha cobrado el alquiler por un departamento que se encuentra vacío y que es de todos los consorcistas, TODOS han sufrido un daño económico, un lucro cesante, una ganancia que se deja de percibir. El lucro cesante asciende actualmente a $ 5.600.
Con ese dinero podría costearse obras a realizar o incluso evitar el aumento de las expensas.
Pero un buen día llegó el momento de poner un límite objetivo a los excesos subjetivistas de quiénes han privado al Consorcio de esa ganancia.
Para ello, no se necesita la unanimidad de las voluntades. Con los 2/3 de los votos alcanza para que se respeten los intereses del conjunto y se ponga fin a la arbitrariedad e injusticia que ha provocado un notable perjuicio económico.
Vale la pena aclarar que no se modifica el destino de la vivienda, “el bien sigue siendo común, lo que se transfiere es el uso, que es exclusivo. Si el Reglamento de copropiedad nada dice, sólo puede resolverse la locación de espacios comunes (que-como dijimos- no contrarié la naturaleza del bien y sea factible su uso exclusivo por una mayoría no menor de dos tercios del total de los copropietarios), ya que tal medida implica una reforma del Reglamento al modificar el destino de un bien de propiedad del consorcio”. GABAS, Alberto Aníbal, Derecho Práctico de Propiedad Horizontal, pág. 138.
“A título de ejemplo enunciamos el caso de la unidad de portería que, en caso de que no exista en el edificio encargado permanente con vivienda o dado el caso de que ese encargado hubiera sido despedido y contratado otro sin vivienda, bien se puede alquilar a un tercero destinar el ingreso a fondos del consorcio para solventar parte de los gastos de conservación.” GABAS, Alberto Aníbal, Derecho Práctico de Propiedad Horizontal, pág. 138, 139.
Justamente, lo que aquí se discute es el alquiler de la vivienda. Si se discutiese su venta, entonces si sería aplicable el requisito de unanimidad para ese acto puesto que representa una modificación en los porcentuales de cada copropietario en cuánto a las partes comunes.
En virtud de lo expuesto, es dable afirmar que para el alquiler del depto. se necesita 2/3 de las voluntades.
Irónicamente aquellos guardianes de la Ley de Propiedad Horizontal, que hablan incesantemente de que no es posible realizar una votación debido a no cumplir con el requisito de unanimidad, son incumplidores de la norma.
En Derecho existe un principio que establece que el Derecho se reputa conocido por todos. Los autores doctrinarios han coincidido en que este principio es una ficción del Derecho pues no todos conocen las normas que nos rigen. Sin embargo, no es posible alegar que abogados y jueces desconocen el derecho.
Aquellos que han acrecentado los metros cuadrados de sus unidades, supuestamente con el consentimiento de todos (hecho que no me consta) jamás han pagado las expensas teniendo en cuenta la cantidad de metros cuadrados cubiertos que han sumado.
Asimismo estimo que no han denunciado la obra realizada en la Municipalidad, ni cuentan con planos y catastro actualizado.
Claramente esta circunstancia representa una violación al art. 8 LPH, un enriquecimiento sin causa y una injusticia para los vecinos que pagan las expensas por la cantidad verdadera de metros cuadrados cubiertos que tienen.
Principio de igualdad de contribución de gastos comunes en proporción al valor del departamento (art. 8 Ley 13.512)
“Desde que el emplazado, con la construcción realizada ha ampliado notoriamente la superficie habitable de su departamento, con el consecuente aumento del valor del bien, sin que se modifique su participación en los gastos comunes, ello constituye, a la par que un enriquecimiento sin causa, una notoria injusticia que ha encontrado justa solución con la sentencia que ordena demoler lo construido.”
CNCiv., Sala F, 19/7/78, LL, 1978-D-514.
CNCiv., Sala K, 13/8/91, DJ, 1992-1-967.
“Quién amplía notoriamente la superficie de su departamento con el consecuente aumento del valor del bien, sin que se modifique su participación en los gastos comunes, incurre en un enriquecimiento sin causa y en una evidente injusticia, que encuentra su solución en la sentencia que ordena demoler lo construido.”
CNCiv., Sala M, 28/3/94, JA, 1995-I-594.
El local o depto. destinado a la vivienda del encargado y los otros locales afectados al servicio de portería propiamente dicho, son de beneficio para todos, por lo que se trata de cosas de uso común. Ningún copropietario puede apropiarse de partes comunes.
Es necesario reivindicar el derecho de propiedad y poner un freno a quiénes se creen dueños de lo que es de TODOS.
Finalmente en la última Asamblea realizada se votó por el alquiler de la vivienda. El Administrador advirtió que seguramente quiénes se opusieron previamente de manera arbitraria al alquiler iniciaran acciones judiciales.
Bienaventurados los que se animen a impugnar la decisión de la Asamblea en sede judicial ya que, sinceramente, no les conviene porque no solo no son capaces de establecer que daño les provoca un alquiler que le dejará al Consorcio de Propietarios $800 mensuales sino que además el Consorcio podría reconvenir la demanda para cobrar las diferencias de expensas que adeudan estos sujetos que conocen el Derecho y lo han manipulado en beneficio propio desinformado a los vecinos.
Como conclusión me queda la idea de la importancia de conocer nuestros derechos para evitar marearnos con las opiniones antojadizas de quiénes tienen un título o un cargo en la justicia y pretenden que su palabra no sea discutida.
Para el caso que el Consorcio sea demandado, esta historia continuará………..
A fines del año pasado se llamó a una Asamblea para decidir el alquiler de la portería pero aquellos que tienen un interés personal en que la vivienda en la que anteriormente habitaba el portero no sea alquilada, han expuesto que es necesario cumplir con el requisito de unanimidad y establecido que al estar ellos en contra no hay nada que pudiera hacer el resto de los propietarios. Quiénes se encuentran en contra son una pareja compuesta por un abogado y una importante funcionaria del Poder Judicial y otra persona que dice ser abogado.
No es ocioso aclarar que estos vecinos no han dado ningún fundamento racional, objetivo, lógico por el cuál se oponen al alquiler de la vivienda en cuestión. Simplemente se escudan en el “requisito de unanimidad”, configurando un claro abuso de derecho.
El instituto del abuso de derecho ocurre cuando alguien intenta utilizar una norma contrariando los fines que aquella tuvo en mira o exceda los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres.
Decisiones infundadas y unanimidad.
“En materia de propiedad horizontal, el requisito de la unanimidad no reviste carácter de orden público ni esta dotado de inflexibilidad tan rigurosa que no permita la valoración judicial de la conducta de los votantes, o de las situaciones de los particulares susceptibles de permitir justas atenuaciones a la norma general. Lo contrario podría llevar al extremo de convalidar decisiones infundadas, arbitrarias o que importen un abuso de derecho, en desmedro de normas superiores que garantizan la propiedad.”
CNEsp. Civ. Y Com., Sala IV, 12/11/82, ED, 104-512.
“Aún en aquellos casos en que la ley establece como requisito la unanimidad de votos de los consorcistas para decidir ciertos asuntos de interés general (art. 7 ley 13.512), la norma no reviste carácter de orden público ni esta dotada de una inflexibilidad tan rigurosa que no permita la valoración judicial de los motivos que fundamentan lo resuelto y que se contemplen situaciones particulares, de lo contrario se podrían convalidar decisiones infundadas, arbitrarias o que importen un abuso de derecho en desmedro de normas superiores que garanticen el dominio y los fines comunitarios del reglamento de copropiedad.”
CN Civ. Sala D, 22/9/67, LL 131-1096.
En casos particulares, si las circunstancias así lo aconsejan, es posible apartarse del principio de la unanimidad que no reviste carácter de orden público ni es una inflexibilidad tan rigurosa.
CN Civ. Sala B, 13/2/70, ED 35-441, CN Civ. Sala D, 22712/07, JA 1968-I-310, LL 131-1096 y ED, 22-758.
Fundamentalmente hay que resaltar que en todos estos meses en que no se ha cobrado el alquiler por un departamento que se encuentra vacío y que es de todos los consorcistas, TODOS han sufrido un daño económico, un lucro cesante, una ganancia que se deja de percibir. El lucro cesante asciende actualmente a $ 5.600.
Con ese dinero podría costearse obras a realizar o incluso evitar el aumento de las expensas.
Pero un buen día llegó el momento de poner un límite objetivo a los excesos subjetivistas de quiénes han privado al Consorcio de esa ganancia.
Para ello, no se necesita la unanimidad de las voluntades. Con los 2/3 de los votos alcanza para que se respeten los intereses del conjunto y se ponga fin a la arbitrariedad e injusticia que ha provocado un notable perjuicio económico.
Vale la pena aclarar que no se modifica el destino de la vivienda, “el bien sigue siendo común, lo que se transfiere es el uso, que es exclusivo. Si el Reglamento de copropiedad nada dice, sólo puede resolverse la locación de espacios comunes (que-como dijimos- no contrarié la naturaleza del bien y sea factible su uso exclusivo por una mayoría no menor de dos tercios del total de los copropietarios), ya que tal medida implica una reforma del Reglamento al modificar el destino de un bien de propiedad del consorcio”. GABAS, Alberto Aníbal, Derecho Práctico de Propiedad Horizontal, pág. 138.
“A título de ejemplo enunciamos el caso de la unidad de portería que, en caso de que no exista en el edificio encargado permanente con vivienda o dado el caso de que ese encargado hubiera sido despedido y contratado otro sin vivienda, bien se puede alquilar a un tercero destinar el ingreso a fondos del consorcio para solventar parte de los gastos de conservación.” GABAS, Alberto Aníbal, Derecho Práctico de Propiedad Horizontal, pág. 138, 139.
Justamente, lo que aquí se discute es el alquiler de la vivienda. Si se discutiese su venta, entonces si sería aplicable el requisito de unanimidad para ese acto puesto que representa una modificación en los porcentuales de cada copropietario en cuánto a las partes comunes.
En virtud de lo expuesto, es dable afirmar que para el alquiler del depto. se necesita 2/3 de las voluntades.
Irónicamente aquellos guardianes de la Ley de Propiedad Horizontal, que hablan incesantemente de que no es posible realizar una votación debido a no cumplir con el requisito de unanimidad, son incumplidores de la norma.
En Derecho existe un principio que establece que el Derecho se reputa conocido por todos. Los autores doctrinarios han coincidido en que este principio es una ficción del Derecho pues no todos conocen las normas que nos rigen. Sin embargo, no es posible alegar que abogados y jueces desconocen el derecho.
Aquellos que han acrecentado los metros cuadrados de sus unidades, supuestamente con el consentimiento de todos (hecho que no me consta) jamás han pagado las expensas teniendo en cuenta la cantidad de metros cuadrados cubiertos que han sumado.
Asimismo estimo que no han denunciado la obra realizada en la Municipalidad, ni cuentan con planos y catastro actualizado.
Claramente esta circunstancia representa una violación al art. 8 LPH, un enriquecimiento sin causa y una injusticia para los vecinos que pagan las expensas por la cantidad verdadera de metros cuadrados cubiertos que tienen.
Principio de igualdad de contribución de gastos comunes en proporción al valor del departamento (art. 8 Ley 13.512)
“Desde que el emplazado, con la construcción realizada ha ampliado notoriamente la superficie habitable de su departamento, con el consecuente aumento del valor del bien, sin que se modifique su participación en los gastos comunes, ello constituye, a la par que un enriquecimiento sin causa, una notoria injusticia que ha encontrado justa solución con la sentencia que ordena demoler lo construido.”
CNCiv., Sala F, 19/7/78, LL, 1978-D-514.
CNCiv., Sala K, 13/8/91, DJ, 1992-1-967.
“Quién amplía notoriamente la superficie de su departamento con el consecuente aumento del valor del bien, sin que se modifique su participación en los gastos comunes, incurre en un enriquecimiento sin causa y en una evidente injusticia, que encuentra su solución en la sentencia que ordena demoler lo construido.”
CNCiv., Sala M, 28/3/94, JA, 1995-I-594.
El local o depto. destinado a la vivienda del encargado y los otros locales afectados al servicio de portería propiamente dicho, son de beneficio para todos, por lo que se trata de cosas de uso común. Ningún copropietario puede apropiarse de partes comunes.
Es necesario reivindicar el derecho de propiedad y poner un freno a quiénes se creen dueños de lo que es de TODOS.
Finalmente en la última Asamblea realizada se votó por el alquiler de la vivienda. El Administrador advirtió que seguramente quiénes se opusieron previamente de manera arbitraria al alquiler iniciaran acciones judiciales.
Bienaventurados los que se animen a impugnar la decisión de la Asamblea en sede judicial ya que, sinceramente, no les conviene porque no solo no son capaces de establecer que daño les provoca un alquiler que le dejará al Consorcio de Propietarios $800 mensuales sino que además el Consorcio podría reconvenir la demanda para cobrar las diferencias de expensas que adeudan estos sujetos que conocen el Derecho y lo han manipulado en beneficio propio desinformado a los vecinos.
Como conclusión me queda la idea de la importancia de conocer nuestros derechos para evitar marearnos con las opiniones antojadizas de quiénes tienen un título o un cargo en la justicia y pretenden que su palabra no sea discutida.
Para el caso que el Consorcio sea demandado, esta historia continuará………..
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